Gli investitori cinesi e i loro creditori stanno mettendo cartelli “In Vendita” su proprietà immobiliari in tutto il mondo, poiché la necessità di raccogliere liquidità in mezzo a una crisi immobiliare sempre più profonda in patria supera i rischi legati alla vendita in un mercato in discesa. I prezzi che otterranno contribuiranno finalmente a quantificare concretamente quanto sia problematico l’intero settore immobiliare.
La flessione globale innescata dall’aumento dei costi di prestito ha già cancellato più di 1 trilione di dollari solo dai valori delle proprietà ufficio, ha dichiarato la scorsa settimana il Presidente di Starwood Capital Group, Barry Sternlicht. Tuttavia, il danno totale è ancora sconosciuto perché sono state vendute pochissime proprietà, lasciando agli estimatori pochi dati recenti su cui basarsi. Le transazioni commerciali immobiliari completate a livello globale sono scese al livello più basso in un decennio l’anno scorso, con i proprietari riluttanti a vendere edifici a forti sconti.
I regolatori e il mercato sono preoccupati che questo stallo possa nascondere grandi perdite non realizzate, portando problemi sia alle banche, che si sono spinte ulteriormente nel finanziamento immobiliare durante l’era dei tassi di interesse bassi, sia ai proprietari di asset.
New York Community Bancorp ha toccato un minimo di 27 anni martedì dopo aver tagliato il dividendo e accantonato riserve in parte a causa di problematici crediti immobiliari. La Banca Centrale Europea è preoccupata che le banche nella regione siano state troppo lente nel svalutare il valore dei prestiti, e l’Autorità di Condotta Finanziaria del Regno Unito sta revisionando le valutazioni nei mercati privati, compreso l’immobiliare.
Ora, un nuovo gruppo di asset all’estero acquisiti in una lunga espansione cinese decennale sta iniziando a entrare sul mercato, poiché proprietari e sviluppatori decidono di volere liquidità ora per sostenere le operazioni domestiche e saldare i debiti, anche se ciò significa subire una perdita finanziaria. La stretta di Pechino sull’indebitamento eccessivo ha colpito molti sviluppatori, anche quelli una volta considerati importanti. Ad esempio, un’unità di China Aoyuan Group Ltd., con sede a Guangzhou, coinvolta in un piano di ristrutturazione del debito da 6 miliardi di dollari, ha venduto un terreno a Toronto con uno sconto del 45% rispetto al prezzo di acquisto del 2021 alla fine dell’anno scorso, secondo il fornitore di dati Altus Group.
“Con venditori motivati, il congelamento del mercato potrebbe sciogliersi, migliorando la trasparenza e la scoperta dei prezzi”, ha dichiarato Tolu Alamutu, un analista del credito presso Bloomberg Intelligence. “Le valutazioni dei portafogli potrebbero avere ancora spazio per diminuire”.
Iniziando a muoversi
Con ogni transazione, il mercato acquisisce maggiore chiarezza sulla capitalizzazione — una misura del rendimento che un investitore è disposto ad accettare per una trattativa. Questi dati verranno poi utilizzati dagli estimatori per valutare altri asset, il che potrebbe innescare ulteriori svalutazioni. Di conseguenza, i proprietari potrebbero dover iniettare più denaro per risolvere eventuali violazioni del rapporto prestito-valore o rischiare che le proprietà vengano sequestrate dai creditori.
Finora, vi è stato solo un flusso limitato di vendite di proprietà cinesi in Europa. Lo scorso anno, un edificio per uffici a Londra collegato al presidente di Shimao Group Holdings Ltd., Wing Mau Hui, è stato venduto con uno sconto del 15% rispetto a una vendita precedente concordata nel 2022 che non si era concretizzata, secondo una persona a conoscenza della situazione. Tuttavia, il volume sta iniziando a crescere nuovamente.
Proprio questa settimana, lo sviluppatore in difficoltà Guangzhou R&F Properties Co. ha accettato di vendere la sua quota in un progetto immobiliare da 1,34 miliardi di sterline ($1,69 miliardi) nel quartiere Nine Elms di Londra in cambio di alcuni dei suoi bond denominati in dollari e 10 pence. Nel frattempo, un edificio per uffici a Canary Wharf si sta vendendo per il 60% in meno rispetto a quanto è stato venduto nel 2017, dopo essere stato sequestrato dai creditori a un investitore cinese. Le vendite fanno parte di un aumento delle cessioni dopo che alcuni sviluppatori hanno fatto una pausa lo scorso anno mentre lavoravano su piani di ristrutturazione.
Il quartiere finanziario di Canary Wharf a Londra. REUTERS/Kevin Coombs (Reuters / Reuters)
“La scoperta dei prezzi migliorerà nel corso dell’anno”, ha scritto il mese scorso Carol Hodgson, responsabile della ricerca immobiliare per l’Europa presso JPMorgan Asset Management. Questo è dovuto in parte a “un aumento degli asset in difficoltà che arrivano sul mercato”, ha aggiunto.
All’inizio di questo mese, un lussuoso sviluppo nel cuore di Mayfair, una zona esclusiva a ovest di Londra, è collassato in amministrazione dopo il mancato pagamento dei prestiti. È in gran parte di proprietà di due società di investimento cinesi, Citic Capital e Cindat, e le case continueranno ad essere pubblicizzate agli acquirenti potenziali attraverso gli amministratori.
Più a est nella capitale britannica, una persona a conoscenza della situazione vede un progetto residenziale pianificato dallo sviluppatore cinese in difficoltà Country Garden Holdings Co. che attrae offerte di meno di 100 milioni di sterline. La controllata ha registrato una svalutazione di 10,3 milioni di sterline nel 2022, secondo una comunicazione di dicembre. Nel frattempo, una controllata della società immobiliare cinese con sede a Shanghai, Greenland Holdings Corp., ha prorogato un prestito per un progetto di grattacielo nell’est di Londra che tecnicamente è andato in default lo scorso anno, secondo una comunicazione.
Le vendite stanno aumentando anche al di fuori dell’Europa, inclusa l’Australia. Solo pochi anni fa, gli ambiziosi sviluppatori cinesi erano attori principali nel mercato locale. Ora, la maggior parte ha in gran parte smesso di acquistare e si è invece orientata alla cessione di progetti. Tra le recenti cessioni degne di nota c’è la vendita da parte dell’unità Risland di Country Garden di un sito alle porte di Melbourne per 250 milioni di dollari australiani (163 milioni di dollari), secondo i media locali. L’azienda ha inoltre recentemente ceduto un asset di sviluppo a Sydney per circa 240 milioni di dollari australiani, secondo un altro rapporto dei media locali. “La vendita di questi rimanenti appezzamenti di terreno fa parte dell’approccio di Risland all’ottimizzazione del portafoglio”, ha dichiarato Guotao Hu, CEO di Risland Australia, in una dichiarazione a Bloomberg, senza confermare dettagli sulle vendite o sui prezzi.
Rappresentanti di Shimao, Country Garden, R&F, Greenland e Cindat non hanno fornito immediatamente commenti, mentre le chiamate alla sede di Aoyuan sono rimaste senza risposta. Citic ha rimandato ogni domanda all’amministratore.
Certamente, la Cina non è l’unica fonte potenziale di difficoltà nel mercato immobiliare commerciale. Gli investitori sudcoreani hanno sbagliato notevolmente una grossa scommessa sugli uffici, e tassi di interesse più elevati hanno già causato la vendita di proprietà con sconti considerevoli da parte di proprietari tedeschi e nordici. Un’ondata di prestiti in scadenza negli Stati Uniti dovrebbe anche portare a esecuzioni ipotecarie da parte di banche regionali e vendite degli asset sottostanti. Ma la Cina è il mercato dove forse i venditori hanno il maggiore incentivo a vendere rapidamente.
L’impatto più ampio di tali cessioni sarà determinato da quanto seriamente il mercato prenderà in considerazione i risultati, ha detto Peter Papadakos, analista immobiliare di Green Street.
“È discutibile se gli estimatori li terranno pienamente in considerazione dato che i venditori sono ‘motivati'”, ha detto Papadakos. “Secondo me, dovrebbero farlo”.
